قدّر القيمة السوقية التقديرية لأي عقار في الإمارات بدقة وسهولة. أدخل مساحة العقار، سعر القدم المربع، وعدد الغرف لتحصل على نطاق القيمة مع تأثير الدور والإطلالة والحالة.
قدّر القيمة السوقية لشقتك أو فيلتك أو تاون هاوسك في أي إمارة خلال ثوانٍ: أدخل المساحة وسعر القدم المربع من معاملات مماثلة، واترك الحاسبة تطبّق تعديلات الدور والإطلالة والحالة والعمر والمرافق لتعطيك نطاق قيمة واضحاً (منخفض–مرتفع) بدلاً من رقم واحد — مع سيناريوهات وتقرير PDF للتفاوض الذكي.
ملخص سريع عن الحاسبة
باختصار: القيمة التقديرية للعقار تُبنى بأسلوب المقارنة السوقية: سعر القدم المربع من معاملات مماثلة حديثة × المساحة، ثم تعديلات على النسبة وفق الدور والإطلالة والحالة والعمر والمرافق. الناتج نطاق قيمة (منخفض–مرتفع) يعكس تقلب السوق. استخدم هذا النطاق للتفاوض عند الشراء أو البيع أو التمويل، وتحقّق دائماً من المعاملات الفعلية على منصة DARI في دبي أو بيانات مركز أبوظبي للعقارات.
أدخل بيانات العقار وقدّر قيمته
نتيجة التقييم
🏠
لم تقم بالتقييم بعد
أدخل بيانات عقارك وسعر القدم المربع من معاملات مماثلة في الأعلى ثم اضغط «قدّر قيمة العقار» لتحصل على القيمة التقديرية مع نطاق منخفض–مرتفع، وسعر القدم المربع المعدل، والسيناريوهات والرسوم البيانية.
القيمة السوقية التقديرية
—
تحذيرات مهمة
توصيات ذكية مبنية على نتيجتك
أثر عوامل التعديل على السعر
نطاق القيمة التقديرية مقابل السعر المطلوب
سيناريوهات ماذا لو (الأفضل / الأسوأ / ±10٪)
السيناريو
سعر القدم²
القيمة التقديرية
الحد الأدنى
الحد الأقصى
سيناريو ±10٪ يرفع أو يخفض سعر القدم المربع المقارن بنسبة 10٪. الأسوأ/الأفضل يضيفان تغير اتجاه السوق (بيع بخصم −5٪ / بعلاوة +5٪) على سعر المقارنة.
خطوات الحساب (الصيغة مع الأرقام الفعلية)
ما هي القيمة التقديرية للعقار في الإمارات؟
القيمة السوقية التقديرية هي المبلغ الذي يُرجَّح أن يُدفع مقابل العقار اليوم في سوق مفتوح وتنافسي، بناءً على معاملات بيع فعلية لعقارات مماثلة في المنطقة نفسها. هي ليست سعر البيع المطلوب الذي يعلنه البائع، وليست سعر الشراء من المطور، بل تقدير مستقل لما يستحقه العقار فعلياً وفق ما يدفعه السوق.
في الإمارات تُعتبر سعر القدم المربع العملة المشتركة لمقارنة العقارات: تقسم سعر البيع على المساحة المبنية لتحصل على معيار موحد يعمل في وسط دبي كما يعمل في الفجيرة. وتصدر سجلات المعاملات الفعلية عن جهات رسمية — دائرة الأراضي والأملاك في دبي ومركز أبوظبي للعقارات — ويمكن لأي شخص الاطلاع عليها والتحقق من الأسعار بنفسه.
لماذا تحتاج قيمة تقديرية؟ قبل الشراء لتعرف إن كان السعر مبالغاً فيه، وقبل البيع لتحدد سعراً واقعياً لا يطرد المشترين، وقبل التمويل لأن البنك يبني نسبة القرض على تقييمه الخاص، وقبل التأمين لأن وثيقة التأمين تُبنى على القيمة المؤمنة، وقبل أي تفاوض لأن الرقم الموثق يمنحك موقفاً أقوى.
طريقة استخدام الحاسبة خطوة بخطوة
اختر الإمارة ثم نوع العقار — تظهر تلقائياً قائمة المناطق المتاحة للإمارة المختارة.
اختر المنطقة/المشروع وأدخل مساحة العقار (قدم مربع أو متر مربع) وعدد الغرف.
أدخل سعر القدم المربع المقارن من 3–5 معاملات بيع مماثلة حديثة، أو اضغط زر «استخدم القيمة الاسترشادية للمنطقة» لتعميم متوسط منشور كنقطة بداية.
(اختياري) أدخل سعر البيع المطلوب والدخل الإيجاري السنوي لتحصل على مقارنة وعائد إيجاري.
افتح الخيارات المتقدمة وحدد الدور والإطلالة والحالة والعمر والتأثيث والمرافق بدقة — كل خيار يعدّل النتيجة.
اضغط «قدّر قيمة العقار» واقرأ: القيمة التقديرية، نطاقها (الحد الأدنى–الأقصى)، سعر القدم المربع المعدل، والعائد الإيجاري.
استعرض السيناريوهات والرسوم، ثم شارك النتيجة أو حمّل تقرير PDF لمراجعتها لاحقاً.
آلية الحساب والمنهجية المعتمدة
تعتمد الحاسبة على أسلوب المقارنة السوقية (Sales Comparison Approach)، وهو المنهج الأكثر شيوعاً لتقييم العقارات السكنية في الإمارات ويتوافق مع المعايير المهنية للتقييم (RICS Red Book). خطواته الأساسية:
تحديد سعر القدم المربع الأساسي: متوسط سعر القدم المربع من معاملات بيع مماثلة حديثة في نفس المنطقة ونوع العقار.
تطبيق تعديلات الفروق: كل اختلاف في الدور أو الإطلالة أو الحالة أو العمر أو المرافق بين عقارك والمقارنات يترجم إلى نسبة تعديل (زيادة أو خصم) على سعر القدم المربع.
حساب القيمة المعدلة: سعر القدم المربع المعدل × المساحة المبنية.
بناء نطاق الثقة: تُحوَّل القيمة الناتجة إلى نطاق (منخفض–مرتفع) يعكس تقلب السوق وجودة البيانات.
Value = PricePerSqft × (1 + Σ Adjustments%) × Area
PricePerSqft: متوسط سعر القدم المربع من معاملات مماثلة.
نطاق الثقة: الحد الأدنى = القيمة × (1 − نطاق النسبة)، والحد الأقصى = القيمة × (1 + نطاق النسبة). يبدأ النطاق الافتراضي عند ±8% ويضيق إلى ±6% كلما زادت دقة مدخلاتك (املأ الخيارات المتقدمة)، ويتسع إلى ±12% إذا اعتمدت على القيمة الاسترشادية وحدها.
التحقق بالعائد الإيجاري: إن أدخلت الدخل الإيجاري السنوي، تحسب الحاسبة قيمة ضمنية = الإيجار السنوي ÷ العائد المتوقع، وتقارنها بقيمتك التقديرية؛ تقارب النتيجتين يعزز مصداقية التقدير.
ملاحظة: الحاسبة أداة تقديرية توعوية ولا تغني عن تقرير مثمّن معتمد. تعديلات النسب مبنية على ممارسات سوقية شائعة وقيم استرشادية من بيانات منشورة، وتختلف النتيجة الفعلية حسب المشروع والطلب لحظة البيع.
أمثلة عملية على تقدير القيمة
مثال 1: شقة في دبي مارينا
شقة 900 قدم² في دبي مارينا، غرفتان، دور علوي بإطلالة بحر، حالة ممتازة، عمر أقل من 5 سنوات. سعر القدم المربع المقارن في المنطقة نحو 2,100 درهم. التعديلات: دور علوي +3%، إطلالة بحر +9%، حالة ممتازة +3%، عمر 2–5 سنوات −3%، مجموعها +12%. سعر القدم² المعدل = 2,100 × 1.12 ≈ 2,352 درهم، والقيمة التقديرية ≈ 2.12 مليون درهم بنطاق ±8% (من 1.95 إلى 2.29 مليون).
مثال 2: تاون هاوس في دبي هيلز إستيت
تاون هاوس 2,000 قدم² في دبي هيلز إستيت، 3 غرف، عمر أقل من سنتين، حالة ممتازة، إطلالة مجتمع. متوسط الفلل في المنطقة نحو 2,900 درهم/قدم²، والتاون هاوس عادة أرخص للقدم الواحد (نسبة موثقة نحو 0.6–0.7)، فتُعتمد قيمة مقارنة نحو 2,000 درهم/قدم². التعديلات: إطلالة مجتمع +4%، حالة ممتازة +3%، جديد 0% → المجموع +7%. القيمة ≈ 2,000 × 1.07 × 2,000 = 4.28 مليون درهم.
مثال 3: فيلا قديمة تحتاج تجديداً في الشارقة
فيلا 2,400 قدم² في الشارقة، 4 غرف، عمر أكثر من 15 سنة، حالة متوسطة تحتاج صيانة. سعر القدم² المقارن نحو 850 درهم. التعديلات: عمر 15+ −15%، حالة متوسطة −4%، إطلالة قياسية 0% → المجموع −19%. سعر القدم² المعدل = 850 × 0.81 ≈ 689 درهم، والقيمة ≈ 1.65 مليون درهم. الدرس: العمر والحالة قد يمحوان ميزة الموقع عند المقارنة بعقارات جديدة.
مثال 4: التحقق بالعائد الإيجاري في أبوظبي
شقة في جزيرة الريم مؤجرة بـ 72,000 درهم سنوياً، والعائد المتوقع في أبوظبي نحو 6%. القيمة الضمنية = 72,000 ÷ 0.06 = 1.2 مليون درهم. إن كانت القيمة التقديرية المقارنة نحو 1.25 مليون فهما متقاربان (فرق 4% داخل النطاق)، وهو مؤشر جيد على اتساق السعر مع سوق الإيجار.
مقارنة: التقييم السوقي التقديري أم تقييم البنك المعتمد؟
العنصر
التقييم السوقي التقديري
تقييم البنك المعتمد (رهن/تمويل)
من يُصدره
أي شخص عبر الحاسبة أو مثمّن عند الطلب
مثمّن معتمد لدى البنك والجهة العقارية
الغرض
المفاوضة والبيع والشراء والتخطيط
تحديد قيمة العقار لبناء نسبة القرض إلى القيمة (LTV)
الأساس
معاملات مماثلة حديثة وتعديلات السعر
تقييم تحفظي يعتمد معاملات مماثلة وشروط البنك
التحفظ
يعكس سعر السوق بما فيه العلاوات التفاوضية
أقل من سعر السوق غالباً لخفض مخاطر التمويل
التكلفة
مجاني عبر الحاسبة (مثمّن خاص بآلاف الدراهم)
رسوم تقييم بنكية (عادة 2,500 – 3,500 درهم)
المدة
دقائق
أيام إلى أسبوع
الاعتماد الرسمي
تقديري توعوي فقط
معتمد لدى البنك والدائرة العقارية
الأنسب عندما
مفاوضات أولية، حسم قرار البيع/الشراء
طلب التمويل أو إعادة التمويل أو التأمين
إنفوجرافيك: العوامل المؤثرة على قيمة العقار في الإمارات
أهمية كل عامل تختلف حسب نوع العقار والإمارة، لكن النسب أدناه تعكس الأثر النسبي التقريبي في قرار السعر لعقار سكني نموذجي في السوق الإماراتي:
الأثر النسبي التقريبي للعوامل المؤثرة على قيمة العقار السكني في الإمارات. النسب استرشادية.
إنفوجرافيك: متوسط سعر القدم المربع في مناطق مختارة من دبي (2026)
القيم أدناه متوسطات استرشادية لسعر القدم المربع (درهم/قدم²) مبنية على معاملات دائرة الأراضي والأملاك المجمعة بواسطة Property Monitor للفترة من يناير إلى يونيو 2026. الأسعار تتحرك باستمرار — استخدمها لإطار عام وليس قراراً نهائياً:
متوسطات استرشادية لسعر القدم المربع بمناطق دبي مختارة (2026). المصدر: معاملات DLD عبر Property Monitor. القيم قابلة للتغيير — تحقق دائماً من أحدث المعاملات.
الأخطاء الشائعة عند تقدير قيمة العقار
الاعتماد على سعر إعلاني واحد
سعر الإعلان في المواقع قد يتضمن علاوة تفاوضية تصل إلى 5–10٪. استخدم متوسط 3–5 معاملات بيع فعلية مسجلة، لا الإعلانات.
مقارنة المساحة الصافية بالمبنية
بعض الإعلانات تذكر المساحة الصافية (الاستخدامية) وأخرى المساحة المبنية BUA. الفرق قد يصل إلى 15–30٪، والمقارنة الخاطئة تشوّه سعر القدم المربع كلياً.
تجاهل الفروق في العمر والحالة
عقار جديد وعقار عمره 15 سنة بأسعار مختلفة رغم التشابه في المنطقة. لا تقارن قيمتهما دون خصم استهلاك.
استخدام بيانات قديمة
سوق الإمارات سريع الحركة؛ معاملات قبل 6 أشهر قد لا تعكس السعر الحالي. استخدم أحدث المعاملات المتاحة فقط.
الخلط بين القيمة السوقية وتقييم البنك
تقييم البنك تحفظي وقد يكون أقل من سعر السوق. لا تفاجأ عند طلب التمويل إذا كان التقييم أدنى من سعر الشراء المتعاقد عليه.
إهمال رسوم الشراء عند المقارنة
عند مقارنة عقارين، أضف رسوم النقل (4٪ في دبي، 2٪ في أبوظبي) وعمولة الوسيط ورسوم التسجيل لتعرف التكلفة الكلية الحقيقية.
الأسئلة الشائعة حول تقييم قيمة العقار في الإمارات
كيف أحسب القيمة التقديرية للعقار في الإمارات؟
الطريقة الأكثر استخداماً هي أسلوب المقارنة السوقية: قسّم سعر بيع عقارات مماثلة مباعة مؤخراً على مساحتها لتحصل على سعر القدم المربع، ثم اضربه في مساحة عقارك وعدّله وفق الدور والإطلالة والحالة والعمر والمرافق. هذه الحاسبة تطبق ذلك تلقائياً وتعطيك نطاق قيمة بدلاً من رقم واحد.
ما الفرق بين القيمة التقديرية وسعر البيع المطلوب؟
القيمة التقديرية هي ما يُرجَّح أن يدفعه سوق حقيقي اليوم بناءً على معاملات مماثلة، أما سعر البيع المطلوب فهو الرقم الذي يعلنه البائع وقد يتضمن علاوة تفاوضية. قارن بينهما دائماً: إذا كان السعر المطلوب أعلى من نطاق القيمة التقديرية فهناك علاوة، وإن كان أدنى فهي صفقة محتملة.
كم يبلغ متوسط سعر القدم المربع في دبي عام 2026؟
بلغ متوسط سعر القدم المربع في دبي نحو 1,916 درهماً لكل عمليات البيع السكنية من يناير إلى أوائل يونيو 2026 (بيانات معاملات دائرة الأراضي والأملاك المجمعة بواسطة Property Monitor): الشقق نحو 1,969، والفلل نحو 2,241، والتاون هاوس نحو 1,371. وتتفاوت المناطق من نحو 750 درهماً في القرية العالمية إلى آلاف الدراهم في وسط المدينة ونخلة جميرا.
ما هي العوامل التي تؤثر على قيمة العقار في الإمارات؟
أهمها: الموقع والمنطقة والمشروع، سعر المتر في المعاملات المماثلة، المساحة، الدور والطابق، الإطلالة، عمر العقار وحالته، المرافق في المبنى والمجتمع، عدد المواقف، والتأثيث. ويتأثر السعر أيضاً بمنحنى العرض والطلب ونشاط السوق في الربع الذي تعقد فيه الصفقة.
هل تقييم الحاسبة يعتمد عليه في قرار الشراء؟
النتيجة تقديرية وتعتمد على دقة مدخلاتك وجودة المعاملات المماثلة. تعامل معها كمؤشر أولي لمفاوضات الشراء والبيع، لا كتقييم رسمي. للقرارات المالية (تمويل، رهن، تأمين) يلزم تقييم معتمد من مثمّن مرخص لدى دائرة الأراضي أو البنك.
ما الفرق بين التقييم السوقي وتقييم البنك للرهن العقاري؟
التقييم السوقي يعكس ما قد يدفعه مشترٍ اليوم وفق معاملات مماثلة، أما تقييم البنك فهو تقييم تحفظي يصدره مثمّن معتمد لتحديد قيمة العقار التي تُبنى عليها نسبة القرض إلى القيمة (LTV)، وعادة يكون أقل قليلاً من سعر السوق لأنه يستبعد المبالغ التفاوضية.
كم تبلغ رسوم نقل ملكية العقار في دبي وأبوظبي؟
في دبي تبلغ رسوم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك 4% من قيمة البيع يدفعها المشتري عادةً، إضافة إلى رسوم تسجيل وتوثيق (نحو 4,200 درهم للعقارات التي تتجاوز 500,000 درهم) ورسوم صك الملكية. في أبوظبي تبلغ رسوم التسجيل 2% وتُقسَّم غالباً مناصفة بين البائع والمشتري (1% لكل منهما).
كيف يؤثر عمر العقار على قيمته؟
العقارات الأحدث عادة أعلى سعراً للقدم المربع. تقريباً: الجديد (أقل من سنتين) بلا استهلاك، ومن 2–5 سنوات خصم نحو 3%، ومن 5–10 سنوات نحو 6%، ومن 10–15 سنة نحو 10%، وأكثر من 15 سنة نحو 15%. الاستهلاك نسبي ويختلف حسب جودة الصيانة، والحاسبة تطبق خصماً قابلاً للتعديل.
ما هو العائد الإيجاري الجيد في الإمارات؟
العائد الإيجاري الإجمالي = (الدخل الإيجاري السنوي ÷ سعر العقار) × 100. في الإمارات يُعد العائد أعلى من 6% جيداً. تتراوح المتوسطات المنشورة لعام 2026: دبي نحو 6.5–7.2% للشقق وأقل للفلل، أبوظبي نحو 6%، والشارقة 5–6.5%، بينما تتجاوز عجمان ورأس الخيمة والفجيرة وأم القيوين 7% غالباً.
كيف أتحقق من القيمة باستخدام المعاملات الفعلية في الإمارات؟
في دبي استخدم منصة DARI الخاصة بدائرة الأراضي والأملاك للاطلاع على المعاملات المسجلة الفعلية للمنطقة والمشروع ونوع العقار، وحساب متوسط سعر القدم المربع لآخر 6 أشهر. في أبوظبي راجع بيانات مركز أبوظبي للعقارات (ADREC) ومؤشرات الأسعار. كلما كانت المقارنات أحدث وأقرب في المواصفات، كان تقديرك أدق.
قاموس مصطلحات تقييم العقارات
القيمة السوقية
المبلغ الذي يُرجَّح أن يُدفع مقابل العقار في سوق مفتوح وتنافسي بين مشترٍ وبائع مستقلين، وفق معاملات مماثلة حديثة.
سعر القدم المربع
سعر بيع العقار مقسوماً على مساحته، وهو المعيار الأكثر شيوعاً لمقارنة أسعار العقارات في الإمارات.
المساحة المبنية (BUA)
المساحة المقاسة من الحواف الخارجية للجدران وتشمل الجدران الداخلية، وهي المعيار المعتمد في سندات الملكية وسجلات دائرة الأراضي.
أسلوب المقارنة السوقية
منهجية تقييم تقارن العقار بمعاملات بيع مماثلة حديثة وتعدّل السعر وفق الاختلافات في المواصفات.
العائد الإيجاري
نسبة الدخل الإيجاري السنوي إلى سعر العقار، وتحسب بضرب الإيجار السنوي في 100 وقسمة الناتج على القيمة.
نسبة القرض إلى القيمة (LTV)
نسبة قيمة التمويل إلى القيمة التقديرية للعقار، وينظم سقفها مصرف الإمارات المركزي (حتى 80٪ للمواطنين و75٪ للمقيمين في أول تمويل سكني).
سند الملكية
وثيقة رسمية تصدرها دائرة الأراضي تثبت ملكية العقار ومعلوماته والقيود المسجلة عليه.
نقل الملكية
إجراء تسجيل انتقال ملكية العقار من بائع إلى مشترٍ لدى الجهة العقارية المختصة مقابل رسوم رسمية.
دائرة الأراضي والأملاك (DLD)
الجهة الحكومية في دبي المسؤولة عن تسجيل العقارات والمعاملات وإصدار سندات الملكية.
المثمن المعتمد
مقيّم عقاري مرخص يقدم تقارير تقييم رسمية معتمدة لدى البنوك والدوائر العقارية.
حاسبات ذات صلة من Varnda Smart Tools
استكشف حاسبات مجانية أخرى تناسب احتياجك العقاري والمالي:
تنويه: الأسعار والرسوم قابلة للتغيير في أي وقت وتختلف حسب الإمارة والمشروع وظروف السوق. القيم الاسترشادية المذكورة مبنية على بيانات منشورة بتاريخها وليست تقييماً رسمياً — تحقق دائماً من أحدث المعاملات ومن الجهة العقارية المختصة.
الخلاصة النهائية
⭐ متى تستخدم هذه الحاسبة؟
قبل شراء عقار لتعرف إن كان السعر المطلوب عادلاً، وقبل البيع لتحدد سعراً واقعياً يجذب مشترين، وقبل طلب التمويل أو إعادة التمويل لتقدير نطاق تقييم البنك، وقبل التفاوض بأي صفقة — الرقم الموثق يمنحك موقفاً أقوى.
⭐ متى لا تستخدمها؟
لا تستخدمها كبديل عن تقرير مثمّن معتمد في قرارات التمويل والتأمين والقضايا الرسمية، ولا للعقارات شديدة التخصص (أبراج فائقة الفخامة، عقارات مدرة استثمارية معقدة، أراضٍ) — فهذه تتطلب تقييماً متخصصاً. النتيجة تقديرية وتعتمد على جودة مدخلاتك.
⭐ مثال سريع
شقة 1,000 قدم² في دبي مارينا، دور علوي بإطلالة بحر، حالة ممتازة، عمر أقل من سنتين: سعر القدم² المقارن 2,100 درهم وتعديلات +15% → سعر معدل 2,415 درهم/قدم² وقيمة تقديرية ≈ 2.42 مليون درهم، بنطاق ±8% من 2.22 إلى 2.61 مليون درهم. قارن النطاق بالسعر المطلوب قبل أن تتفاوض.
إجراءك التالي
قدّر قيمة عقارك الآن واحصل على نطاق قيمة موثق للتفاوض. وبعد أن تعرف القيمة، تحقق منها عبر معاملات DARI الفعلية، وعند اتخاذ القرار استعن بحاسبة التمويل العقاري لتعرف قسطك المحتمل.
