حاسبة التمويل العقاري الامارات - الإمارات
احسب قسط التمويل العقاري في الإمارات بناءً على سعر العقار والدفعة المقدمة ومدة التمويل ومعدل الفائدة بسهولة.
أدوات التمويل العقاري — الإمارات
حاسبة التمويل العقاري - الإمارات
احسب قسطك الشهري الفعلي، والحد الأدنى القانوني للدفعة المقدمة وفق ضوابط مصرف الإمارات المركزي، ورسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD)، وتحليل قدرتك على السداد — كل ذلك في حاسبة واحدة تفاعلية مبنية بالكامل على المصادر الرسمية، لأي عقار في أي إمارة سواء كنت مواطنًا أو مقيمًا.
الحاسبة التفاعلية
النتائج تُحدَّث تلقائيًا أثناء الكتابة. يمكنك حفظ حالتك، مشاركتها برابط، نسخ النتائج، أو طباعة تقرير كامل.
أدخل بيانات العقار لعرض القسط الشهري ورسوم DLD وتحليل القدرة على السداد فورًا.
—
توصيات ذكية
توزيع التكلفة الإجمالية
منحنى استهلاك القرض عبر الزمن
خطوات الحساب بالأرقام الفعلية
سيناريوهات "ماذا لو"
مقارنة القسط الشهري عند تغيّر سعر العقار أو سعر الفائدة، مع الاحتفاظ بنفس نسبة الدفعة المقدمة.
| السيناريو | سعر العقار | القسط الشهري |
|---|
| السيناريو | سعر الفائدة | القسط الشهري |
|---|
جدول ضوابط التمويل العقاري الرسمية في الإمارات (CBUAE)
يوضح الجدول التالي الحد الأقصى لنسبة التمويل إلى القيمة (LTV) كما نشرها مصرف الإمارات المركزي رسميًا (تعميم 31/2013 المُعدَّل بقرار مجلس الإدارة رقم 31/2/2020)، وهو الأساس الذي تعتمد عليه هذه الحاسبة في اقتراح الحد الأدنى للدفعة المقدمة.
| الفئة | نوع العقار | قيمة العقار | الحد الأقصى للتمويل (LTV) | الحد الأدنى للدفعة المقدمة |
|---|---|---|---|---|
| مواطن إماراتي | أول عقار (سكن) | ≤ 5 مليون درهم | 85% | 15% |
| أول عقار (سكن) | > 5 مليون درهم | 75% | 25% | |
| ثانٍ / استثماري | أي قيمة | 65% | 35% | |
| مقيم (غير مواطن) | أول عقار (سكن) | ≤ 5 مليون درهم | 80% | 20% |
| أول عقار (سكن) | > 5 مليون درهم | 70% | 30% | |
| ثانٍ / استثماري | أي قيمة | 60% | 40% | |
| جميع الفئات | على الخارطة (Off-plan) | أي قيمة | 50% | 50% |
المصدر: مصرف الإمارات المركزي (CBUAE) — نظام تعليمات قروض الرهن العقاري، رابط المصدر الرسمي في قسم المراجع أسفل الصفحة. هذه الحدود هي الحد الأقصى المسموح به نظامًا؛ يحق للبنوك تطبيق حدود أكثر تحفظًا حسب سياستها الائتمانية الداخلية.
كيف تُحسب حاسبة التمويل العقاري القسط الشهري والرسوم؟
تعتمد الحاسبة على معادلة القسط الثابت الشهري (Amortization Formula) القياسية المستخدمة عالميًا في القروض العقارية، مطبّقة على مبلغ التمويل الناتج عن طرح دفعتك المقدمة من سعر العقار:
أما رسوم دائرة الأراضي والأملاك فتُحسب مباشرة من النسب والمبالغ الثابتة المنشورة رسميًا: 4% من سعر العقار لرسم نقل الملكية، و0.25% من مبلغ التمويل + 290 درهمًا لرسم تسجيل الرهن، بالإضافة لرسوم إدارية وتسجيل تقديرية ورسوم تقييم العقار.
نسبة الأعباء المالية (DBR)
يحدد مصرف الإمارات المركزي الحد الأقصى لهذه النسبة بـ 50%؛ إذا تجاوزتها، فمن غير المرجح أن يوافق البنك على منح التمويل بهذه الشروط.
طريقة استخدام الحاسبة خطوة بخطوة
- أدخل سعر العقار وحدد فئتك (مواطن أو مقيم).
- اختر نوع العقار: جاهز كأول عقار، جاهز كعقار ثانٍ/استثماري، أو على الخارطة.
- راجع الدفعة المقدمة المقترحة تلقائيًا (الحد الأدنى القانوني)، ويمكنك زيادتها لتقليل قسطك الشهري.
- أدخل سعر الفائدة ومدة التمويل حسب العرض المبدئي من بنكك.
- افتح "خيارات متقدمة" لإدخال دخلك الشهري (لتحليل DBR) أو دفعة سداد مبكر إضافية.
- راجع لوحة النتائج: القسط الشهري، الرسوم، الرسوم البيانية، التوصيات، وسيناريوهات المقارنة.
- شارك أو اطبع نتيجتك باستخدام أزرار المشاركة والطباعة والنسخ.
أمثلة عملية محلولة
مثال 1: مقيم يشتري أول شقة بقيمة 2,000,000 درهم
معطى: مقيم، عقار جاهز (أول عقار)، سعر 2,000,000، دفعة مقدمة عند الحد الأدنى 20% (400,000)، فائدة 4.5%، مدة 25 سنة
الحل: مبلغ التمويل = 1,600,000 درهم
النتيجة: القسط الشهري ≈ 8,893.32 درهم، إجمالي الفائدة ≈ 1,067,996 درهم على مدى 25 سنة
مثال 2: رسوم دائرة الأراضي والأملاك لنفس الصفقة
معطى: نفس الصفقة أعلاه (سعر 2,000,000، تمويل 1,600,000)
الحل: رسم النقل = 80,000 (4%)، رسوم إدارية وتسجيل ≈ 4,000، رسم تسجيل الرهن ≈ 4,290 (0.25%×1,600,000 + 290)، تقييم ≈ 3,000
النتيجة: إجمالي الرسوم التقديرية ≈ 91,290 درهمًا (بدون عمولة وسيط)، وإجمالي المبلغ المطلوب مقدمًا (دفعة + رسوم) ≈ 491,290 درهمًا
مثال 3: تحليل نسبة الأعباء المالية (DBR)
معطى: نفس القسط الشهري 8,893.32، دخل شهري 30,000، التزامات أخرى 2,000
الحل: DBR% = (8,893.32 + 2,000) ÷ 30,000 × 100
النتيجة: DBR ≈ 36.31% — أقل من الحد الأقصى النظامي 50%، ما يشير إلى وضع سداد مريح نسبيًا
مثال 4: أثر تغيّر سعر الفائدة على القسط (سيناريو ماذا لو)
معطى: نفس مبلغ التمويل 1,600,000 على 25 سنة، مقارنة فائدة 3.5% مقابل 4.5% مقابل 6.5%
النتيجة: القسط الشهري يتراوح بين ≈ 8,010 درهمًا (عند 3.5%) و≈ 8,893 درهمًا (عند 4.5%) و≈ 10,803 درهمًا (عند 6.5%) — فرق يزيد عن 2,700 درهم شهريًا بين أفضل وأسوأ سيناريو
مثال 5: مواطن إماراتي يشتري عقارًا استثماريًا ثانيًا
معطى: مواطن إماراتي، عقار استثماري (ثانٍ)، سعر 3,000,000 درهم
الحل: الحد الأقصى للتمويل للعقار الثاني للمواطنين هو 65% بغض النظر عن القيمة
النتيجة: الحد الأدنى للدفعة المقدمة = 35% × 3,000,000 = 1,050,000 درهم، والحد الأقصى للتمويل = 1,950,000 درهم
الأخطاء الشائعة عند تقدير تكلفة التمويل العقاري
التركيز على القسط الشهري فقط وتجاهل الرسوم لمرة واحدة
يفاجأ كثير من المشترين برسوم إضافية تصل إلى 6-8% من سعر العقار (نقل ملكية، تسجيل، تقييم، عمولة وسيط) واجبة الدفع مقدمًا بجانب الدفعة المقدمة نفسها.
افتراض أن الحد الأقصى للتمويل يعني الأنسب لك
الحصول على أعلى نسبة تمويل ممكنة (وبالتالي أقل دفعة مقدمة) يعني قسطًا شهريًا أعلى وإجمالي فائدة أكبر على المدى الطويل؛ دفعة مقدمة أعلى من الحد الأدنى قد تكون أوفر لك ماليًا إذا كانت السيولة متاحة.
عدم احتساب نسبة الأعباء المالية (DBR) قبل التقدم للبنك
تجاهل نسبة الالتزامات الشهرية الأخرى (قروض شخصية، بطاقات ائتمان) عند تقدير القدرة على السداد قد يؤدي إلى مفاجأة برفض طلب التمويل رغم كفاية الدخل الأساسي ظاهريًا.
الخلط بين حدود العقار الجاهز والعقار على الخارطة
يفترض بعض المشترين أن نفس نسبة التمويل (80% أو 85%) تنطبق على العقارات على الخارطة، بينما الحد الأقصى النظامي لها هو 50% فقط لجميع الفئات دون استثناء، نظرًا لمخاطر عدم اكتمال الإنشاء.
أسئلة شائعة حول التمويل العقاري في الإمارات
ما هي نسبة التمويل العقاري المسموحة للمقيمين في الإمارات؟
وفق ضوابط مصرف الإمارات المركزي، يُسمح للمقيمين بتمويل حتى 80% من قيمة أول عقار سكني إذا كانت قيمته 5 ملايين درهم أو أقل، أو 70% إذا تجاوزت قيمته 5 ملايين درهم. أما للعقار الثاني أو الاستثماري فالحد الأقصى 60%، وللعقارات على الخارطة 50% لجميع الفئات.
ما هي نسبة التمويل العقاري المسموحة للمواطنين في الإمارات؟
يُسمح للمواطنين بتمويل حتى 85% من قيمة أول عقار سكني إذا كانت قيمته 5 ملايين درهم أو أقل، أو 75% إذا تجاوزت قيمته 5 ملايين درهم، و65% للعقار الثاني أو الاستثماري، و50% للعقارات على الخارطة.
كم رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي؟
رسم نقل الملكية 4% من قيمة العقار، بالإضافة إلى رسوم إدارية وتسجيل تقارب 4,000 درهم للعقارات فوق 500 ألف درهم، ورسوم سند الملكية حوالي 250 درهمًا.
ما هي نسبة الأعباء المالية القصوى (DBR) المسموحة؟
حدد مصرف الإمارات المركزي نسبة الأعباء المالية القصوى بـ 50% من إجمالي الدخل الشهري للمقترض، شاملة كل الالتزامات الشهرية وليس التمويل العقاري فقط.
ما هي مدة التمويل العقاري القصوى في الإمارات؟
المدة القصوى 25 سنة، مع حد أقصى لمبلغ التمويل يعادل 8 سنوات دخل سنوي للمواطنين أو 7 سنوات للمقيمين.
كم رسوم تسجيل الرهن العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك؟
0.25% من قيمة مبلغ التمويل بالإضافة إلى رسم إداري ثابت قدره 290 درهمًا.
هل هذه الحاسبة تُعد عرض تمويل رسمي من بنك؟
لا، هذه الحاسبة أداة تحليلية وتعليمية فقط وليست عرض تمويل أو موافقة ائتمانية. يجب التواصل مباشرة مع البنك أو المؤسسة التمويلية للحصول على عرض تمويل رسمي دقيق يعكس شروطك الفعلية.
مصطلحات ومفاهيم أساسية
- نسبة التمويل إلى القيمة (LTV)
- نسبة مبلغ التمويل الذي يمنحه البنك مقارنة بالقيمة المُقدَّرة للعقار، وتحدد سقفها ضوابط مصرف الإمارات المركزي حسب فئة المقترض ونوع العقار.
- نسبة الأعباء المالية (DBR)
- نسبة إجمالي الالتزامات الشهرية (تمويل عقاري وقروض أخرى) إلى الدخل الشهري الإجمالي للمقترض، بحد أقصى نظامي 50%.
- دائرة الأراضي والأملاك (DLD)
- الجهة الحكومية المسؤولة عن تسجيل ونقل ملكية العقارات في إمارة دبي، وتحصيل رسوم النقل والتسجيل المرتبطة بها.
- العقار على الخارطة (Off-plan)
- عقار قيد الإنشاء لم يُسلَّم بعد، وتُطبَّق عليه ضوابط تمويل أكثر تحفظًا (حد أقصى 50% تمويل) نظرًا لمخاطر الإنشاء الإضافية.
- القسط الشهري الثابت (EMI)
- المبلغ الثابت الذي يُسدَّد شهريًا طوال مدة التمويل، ويشمل جزءًا من أصل القرض وجزءًا من الفائدة يتغيّر توزيعهما تدريجيًا مع الوقت.
- معدل الفائدة بين البنوك بالإمارات (EIBOR)
- معدل مرجعي يُستخدم غالبًا كأساس لتسعير قروض التمويل العقاري متغيرة السعر في الإمارات، وتضيف عليه البنوك هامشًا خاصًا بها.
أدوات وحاسبات ذات صلة
هل أنت جاهز لتقييم صفقتك العقارية؟
جرّب الحاسبة أعلاه بأرقام صفقتك الفعلية، أو تصفّح مكتبة Varnda الكاملة لاكتشاف المزيد من الحاسبات المالية والعقارية المجانية.
اكتشف المزيد من الحاسبات